Me llama Elena, 52 años, propietaria de un piso en Chamberí que heredó hace 15 años. Su pregunta: «¿Cuánto vale realmente mi vivienda hoy?». Cuando le mostré los datos, la diferencia entre su estimación y el valor de mercado actual superaba los 85.000 €. Esa brecha entre lo que creemos y lo que reflejan las transacciones reales es precisamente lo que define el momento actual del mercado madrileño. RealAdvisor sitúa el precio medio de la vivienda en Madrid en 5.069 €/m² en febrero de 2026, con una subida del 14,6 % en pisos durante los últimos doce meses.
Información importante
Este contenido se proporciona a título informativo y no constituye asesoramiento inmobiliario o financiero personalizado. Consulte a un profesional cualificado para cualquier decisión de compra o venta de inmuebles.
El mercado madrileño en 3 cifras clave
- 5.069 €/m² de precio medio en febrero de 2026
- +14,6 % de subida en pisos en los últimos 12 meses
- 3 minutos para obtener una valoración IA gratuita
Madrid en febrero de 2026: radiografía de un mercado al alza
Hace unas semanas acompañé a Martín, un comprador primerizo de 34 años, a visitar pisos en Tetuán. Su presupuesto rondaba los 350.000 €. Lo que encontramos: inmuebles que hace dos años se vendían por 280.000 € ahora pedían 340.000 €. Esa tensión entre oferta y demanda marca el pulso actual de la capital.
Sinceramente, los números de este año me sorprenden. La media de 5.069 €/m² esconde realidades muy distintas. En calles de Salamanca o Chamberí, los precios escalan hasta los 9.505 €/m². Mientras, en barrios como Villaverde o Puente de Vallecas, todavía se encuentran opciones por debajo de 2.500 €/m². Esa horquilla de casi 7.000 €/m² entre zonas es la mayor que he visto en mis años analizando este mercado.
Los datos oficiales confirman esta tendencia alcista. Según el INE en diciembre de 2025, el Índice de Precios de Vivienda registró una variación anual del 12,8 %, con la vivienda de segunda mano disparándose un 13,4 % frente al 9,7 % de obra nueva. Traducido: hay más demanda que oferta disponible, especialmente en el mercado de reventa.
| Tipología | Precio medio €/m² | Evolución 12 meses | Evolución 5 años |
|---|---|---|---|
| Pisos | 5.021 € | +14,6 % | +34,8 % |
| Casas | 4.547 € | +10,1 % | +31,1 % |
Lo que muchos pasan por alto: esa diferencia de 474 €/m² entre pisos y casas no es casual. En una ciudad donde el suelo escasea y la densidad urbana manda, los pisos concentran la demanda de quienes quieren vivir cerca del centro. Las casas, relegadas a la periferia, siguen otro ritmo.
RealAdvisor: cómo la inteligencia artificial cambia la forma de valorar inmuebles
El problema que veo una y otra vez: propietarios que confunden el precio de los anuncios con el valor real de mercado. En mi experiencia analizando transacciones en la Comunidad de Madrid, esa diferencia oscila entre el 8 % y el 12 % según la zona. Los portales muestran lo que piden los vendedores; las escrituras notariales reflejan lo que realmente se paga.
Aquí es donde RealAdvisor aporta un enfoque distinto. Su sistema de valoración mediante inteligencia artificial cruza datos de transacciones reales —no de anuncios— con las características específicas de cada inmueble: ubicación exacta, superficie, antigüedad, planta, orientación. El resultado: una estimación en tres minutos que refleja lo que el mercado está dispuesto a pagar, no lo que los vendedores desearían obtener.
Dato clave sobre transparencia de precios: RealAdvisor ofrece información desglosada por calle, desde zonas premium a 9.505 €/m² hasta barrios más accesibles. Esa granularidad permite comparar manzana a manzana antes de fijar un precio de venta o hacer una oferta de compra.
Mi recomendación para quienes están pensando en vender: antes de publicar un anuncio, conozcan el valor real. Un piso sobrevalorado en un 15 % no recibe visitas. Uno infravalorado deja dinero sobre la mesa.
Cómo valorar su vivienda con RealAdvisor en 4 pasos
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Introduzca la dirección exacta
El algoritmo necesita la ubicación precisa para comparar con transacciones recientes en la misma zona.
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Complete las características del inmueble
Superficie, número de habitaciones, planta, estado de conservación y año de construcción.
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Reciba la estimación IA en 3 minutos
El sistema procesa los datos y genera un rango de valoración basado en el mercado actual.
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Compare con el histórico de evolución
Consulte cómo ha variado el precio en su calle durante los últimos cinco años para contextualizar la cifra.
La ventaja frente a métodos tradicionales: rapidez y datos actualizados. Una tasación oficial tarda semanas y cuesta entre 250 € y 400 €. La valoración RealAdvisor es gratuita e inmediata, aunque lógicamente no sustituye a una tasación homologada si el banco la exige para conceder hipoteca.
Pisos vs casas: dos mercados, dos velocidades de crecimiento
Cuidado con el error típico de analizar «el mercado de Madrid» como si fuera uno solo. Los datos muestran dos realidades paralelas que evolucionan a ritmos distintos. En los últimos doce meses, los pisos han subido un 14,6 % mientras las casas lo han hecho un 10,1 %. Esa diferencia de 4,5 puntos porcentuales marca tendencia.
¿Por qué ocurre esto? En mi análisis, tres factores explican la brecha. Primero, la escasez de suelo céntrico empuja la demanda hacia pisos. Segundo, el perfil del comprador tipo en Madrid —profesional de 30-45 años, sin hijos o con uno pequeño— prioriza ubicación sobre metros cuadrados. Tercero, las casas requieren desplazamientos más largos, un coste que muchos no están dispuestos a asumir con los precios actuales del combustible.
Lo que sí me llama la atención: a cinco años vista, la diferencia se reduce. Los pisos acumulan un +34,8 % frente al +31,1 % de las casas. Apenas 3,7 puntos. Eso sugiere que la aceleración de los pisos es reciente, probablemente ligada al contexto de tipos de interés y al encarecimiento del alquiler que empuja a más familias a comprar.
+4,5 puntos %
Más de revalorización en pisos que en casas en los últimos 12 meses
Los indicadores del Banco de España de enero de 2026 aportan contexto: la rentabilidad total de la vivienda (alquiler más revalorización) alcanzó el 14,6 % en 2024, muy por encima del 3,1 % de los bonos del Estado a diez años. En ese escenario, el ladrillo sigue siendo refugio para muchos ahorradores.
Mi opinión personal: si el objetivo es inversión pura, los pisos en zonas consolidadas ofrecen mejor liquidez. Si busca calidad de vida familiar y puede permitirse la periferia, las casas siguen siendo más accesibles en términos de precio por metro cuadrado. No hay respuesta universal; depende del perfil de cada comprador.
Invertir en pisos: ventajas
- Mayor revalorización reciente (+14,6 % anual)
- Mejor liquidez: se venden más rápido
- Ubicaciones céntricas con alta demanda de alquiler
Invertir en casas: ventajas
- Precio por m² un 10 % inferior de media
- Mayor superficie útil para familias
- Menos competencia entre compradores
Sus dudas sobre el mercado inmobiliario madrileño
Estas son las preguntas que más me hacen cuando hablo de la evolución del mercado. Las respuestas se basan en los datos de febrero de 2026 y en lo que observo en las transacciones reales.
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Madrid en 2026?
El precio medio se sitúa en 5.069 €/m² según los datos de RealAdvisor para febrero de 2026. Los pisos promedian 5.021 €/m² y las casas 4.547 €/m². Sin embargo, la horquilla real va desde unos 2.200 €/m² en Villaverde hasta más de 9.500 €/m² en barrios como Salamanca o Recoletos. La media es solo un punto de partida; lo relevante es el precio de su calle concreta.
¿Cómo han evolucionado los precios en los últimos años?
En los últimos doce meses, los pisos han subido un 14,6 % y las casas un 10,1 %. A cinco años, el incremento acumulado es del 34,8 % para pisos y del 31,1 % para casas. El BOE recoge en el Real Decreto-ley 16/2025 que el incremento interanual de la vivienda en España alcanzó el 12,7 % en el segundo trimestre de 2025, muy por encima del IPC (2,3 %). Madrid supera esa media nacional.
¿Es mejor invertir en piso o en casa en Madrid?
Depende del objetivo. Para rentabilidad por alquiler y liquidez, los pisos céntricos tienen ventaja: se alquilan más rápido y acumulan mayor revalorización reciente. Para uso residencial familiar y si puede asumir desplazamientos, las casas ofrecen más metros por el mismo presupuesto. No hay respuesta única; analice su perfil y horizonte temporal.
¿Seguirán subiendo los precios en Madrid?
Nadie puede garantizarlo, pero los factores actuales —escasez de oferta nueva, demanda sostenida y tipos de interés relativamente contenidos— sugieren estabilidad o moderación del crecimiento antes que caídas bruscas. El Plan de Choque de Vivienda de la Comunidad de Madrid prevé crear 15.000 nuevos hogares entre 2026 y 2027, lo que podría aliviar tensiones a medio plazo. Pero eso son proyectos; hoy la oferta sigue siendo insuficiente.
La siguiente decisión depende de usted
Si solo va a recordar una cosa de este análisis: el precio medio de Madrid (5.069 €/m²) es una referencia, no una verdad para su vivienda. La diferencia entre lo que cree que vale su piso y lo que realmente pagaría un comprador puede superar el 10 %. Antes de cualquier movimiento —vender, comprar o simplemente curiosear—, mi consejo es empezar por conocer el dato real.
Tres acciones concretas para esta semana
- Solicite una valoración IA gratuita de su vivienda en RealAdvisor (3 minutos)
- Compare el resultado con los precios de su calle en los últimos 5 años
- Si la diferencia con su estimación supera el 8 %, consulte a un profesional antes de decidir
Consideraciones sobre los datos de mercado: Los precios medios son orientativos y pueden variar significativamente según el estado y características específicas de cada inmueble. Las evoluciones pasadas no garantizan comportamientos futuros. Cada operación inmobiliaria requiere un análisis individualizado. Consulte a un agente de la propiedad inmobiliaria (API) o tasador oficial antes de tomar decisiones de compra o venta.